发布时间：2024-03-14 22:51来源：证券之星 阅读量：12377
3月14日，杭州出台重磅楼市利好新政，市内二手房全面取消限购，这意味着全国购房者都可以在杭州购买二手房，且不限套数。与此同时，个人出售住房的增值税征免年限统一调整为2年。
业内人士指出，本次楼市调控全面放开了二手房限购、降低了税费成本，是对二手房市场的精准调控。此次新政吻合了近年杭州楼市改善性需求增多的趋势，有利于推动改善性需求适时入市；同时，也是对住建部部长倪虹在今年两会上提及的“充分赋予城市调控自主权”的积极落实。
值得注意的是，也有专家指出，对于杭州此次地产优化政策的救市效果不宜有过高预期，不过其示范意义仍然不容小觑，杭州率先财税激励与取消限购将开启新一轮地方松绑潮，未来更多城市有望跟进调整增值税、个税征免条件减轻住房交易负担，契税优惠税率也存在调整空间。
杭州全面取消二手房限购
杭州市3月14日发布的《关于进一步优化房地产市场调控措施的通知》显示，从加大住房保障力度、优化二手住房限购政策、优化增值税征免年限、加快城市有机更新、落实房地产融资协调机制等方面进一步完善房地产市场调控。
其中，针对二手房限购政策的优化措施最受关注。《通知》明确优化二手住房限购政策，在本市范围内购买二手住房，不再审核购房人资格。同时明确优化增值税征免年限，本市范围内个人出售住房的增值税征免年限统一调整为2年。
此外，《通知》还要求加大规划建设保障性住房力度，加快房源筹建，2024年开工建设配售型保障性住房不少于6000套，着力解决工薪收入群体住房困难。
《通知》要求继续加大推进城市有机更新力度，优化房屋征迁补偿安置方式，满足多样化安置需求。
《通知》强调加快建立健全房地产融资协调机制，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，全力支持房地产在建项目融资和建设交付，保障购房人合法权益。
中指研究院华东大区常务副总高院生表示，本次楼市调控全面放开了二手房限购、降低了税费成本，是对二手房市场的精准调控。此次调控政策之所以仅针对二手房市场，一方面是杭州新房的库存健康，隐性库存出清周期也仅10个月；而当前二手住宅挂牌量已近14万套，库存压力巨大，2024年杭州二手房市场仍将面临约7万套的交付房源入市，挂牌房源储备规模巨大，将进一步加大二手房库存压力。
“另一方面，二手房近期成交冷清，自去年11月由于'10.16'新政成交量的冲高后，持续回落，今年2月由于春节长假，二手房成交仅2000套左右。今年3月二手房市场有明显的复苏，但新增挂牌量也在同步激增。”高院生表示。
“此次新政对于二手房尤其对于杭州市主城四区的二手房将有一个明显的拉动作用，使得二手房市场活跃度进一步提升。”高院生分析，在此时点，新政为二手房市场大幅松绑，将进一步激活二手房市场，同时有助于通畅二手房置换链条，促使新房、二手房市场正常流转。
杭州二手房成交量、价三连降
杭州今日出台的两项新政均精准指向二手房领域，或与杭州二手房市场承压、量价持续走低有关。
克而瑞研究中心提供的数据显示，从成交规模来看，2023年下半年以来，杭州二手房成交便持续在低位运行，11月由于新政成交短暂冲高，但随即梯度回落，12月以来成交三连降。2024年2月，杭州二手住宅成交仅22.8万平方米，同、环比均下降六成以上，前2月累计成交82.6万平方米，累计同比转负，下降11%。
根据杭州我爱我家市场研究院统计数据，今年2月，杭州全市共成交二手房2549套，环比下降61.9%，同比下降65.7%。其中，杭八区二手房成交量为2190套，环比1月份下降63.2%，同比去年2月份的6547套下降66.5%。价格上，2月杭八区二手住宅价格再度下滑至31771元/平方米，环比1月的32034元/平方米下跌0.82%。
价格方面，克而瑞研究中心研报指出，即使是去年3月的“小阳春”时期，杭州二手房成交均价也未见明显上涨势头，表明成交规模走高主要是以价换量所致，此后成交均价基本保持在3.2万元/平方米上下的低位徘徊。2024年2月，杭州二手住宅成交均价跌至31535元/平方米，再创近年以来新低。
与此同时，市场抛售情绪偏浓重，杭州二手房新增挂牌量回到单周4000套高位。
克而瑞研究中心副总经理杨科伟对证券时报记者表示，2023年第四季度，杭州二手房挂牌量持续高增，第43周更是达到6059套的历史高位。2024年第1周—第7周，受到春节假期因素影响，杭州二手房新增挂牌惯性回落至低位。今年春节后，挂牌量急速回升，第8周—第10周均保持在单周4000套左右。
从周度数据来看，春节后杭州二手房成交修复势头较为迟缓，“小阳春”开局不利。“节后的第8周、第9周，二手房成交虽然探底回升，但仍处在相对低位，较2023年周均值分别下跌35%和21%，第10周，杭州二手房成交规模重回10万平方米，略超2023年周均值，同比仍跌38%，市场难言转暖。”杨科伟指出。
多次调整限购政策
杭州向来是国内房地产热点城市，其住房限购门槛仅次于四大一线城市，2022年以来，杭州已经多次调整限购政策。
2022年5月，杭州放宽二手房限购，户籍人口不再设社保缴纳条件、非户籍社保个税要求降至12个月。9月，富阳及萧山部分街镇非户籍人员有社保缴纳记录即可购房。2023年10月，杭州将限购范围缩小至上城、拱墅、西湖、滨江等4个核心城区，非户籍有社保缴纳记录即可购买1套，并放开法拍房限购。2024年3月，杭州全面放开二手房限购。
2023年10月16日，杭州曾对萧山区、余杭区、临平区、钱塘区、富阳区这5区放开二手房购买限制，执行限购政策的仅剩主城四区。当时，杭州还放松了对单身人士的购房限制，法拍房也不再纳入限购。
高院生向证券时报记者表示，“10.16”楼市新政后置业需求进一步释放，成交量在11月达小高峰，12月叠加红盘潮成交翘尾，具体看新政主要对于余杭和萧山区域的热门板块影响较大，奥体博览城、江湾新城、萧山开发区等板块在新政发布后热度明显提升，远郊板块的热度反而下降，市场分化依旧。
相比于“10.16”楼市新政，此次杭州楼市新政在上轮放松的基础上，全面取消了全市二手房购房限制。主城四区二手房不但放开限购，免征增值税的条件也由“满两年唯一”调整为“满两年”即免征，即出售已购买满两年以上的住房不交增值税。
杭州市购房增值税征免条件也在持续放宽。2022年5月17日，杭州个人转让家庭唯一住房，增值税征免年限由5年调整到2年。今日出台的新政进一步放宽免征条件，即取消“唯一住房”的要求，只要满足“满2年”即可。
杨科伟表示，这意味着更多房源可以享受优惠税费政策，实打实地减轻了居民住房交易负担，降低了购买二手房的资金门槛，有助于促成二手房交易。
杭州率先落实城市调控的自主权
值得一提的是，杭州此轮楼市新政具有较强的示范效应。
在今年两会民生主题记者会上，住建部部长倪虹明确表示“已经充分赋予城市调控的自主权，城市政府就要扛起责任，因城施策，优化房地产的政策，稳定房地产的市场”。杭州新政即是城市掌握充分调控自主权的直观体现。
杨科伟认为，未来更多城市有望跟进实施税收优惠政策，通过调整增值税、个税征免条件减轻住房交易负担。更进一步，全国层面契税优惠税率也存在调整空间，比如不再区分首套或二套、住房面积大小，统一减按1%税率征收等。
不过杨科伟也提示，应理性看待新政的实际救市效果。“正因为二手房市场持续承压，杭州两项新政均精准指向救市二手房，纾解二手房市场库存和流通压力后，才能释放出卖一买一的置换改善需求，进而稳住新房市场，最终打通救二手到托新房再到稳土地的循环通路。”他指出。
杨科伟进一步分析，联系过往案例，2022年5月、2023年10月杭州两次较大力度调控松绑，也仅仅支撑了1—2个月短暂繁荣行情，很快市场又重归平淡。此次新政的边际松绑力度并没有超过前两次，因而对政策救市实效持谨慎乐观态度为宜。
责编:彭勃
校对:冉燕青
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